Viele Menschen träumen von einem Ferienhaus an einem schönen Urlaubsort. Angesichts niedriger Zinsen für Immobilienkredite rückt die Realisierung des Traums in greifbare Nähe. Zwar schauen Banken bei Auslandsimmobilien genauer hin, wenn es um eine Kreditfinanzierung geht. Statt für Sparguthaben Verwahrentgelte zu zahlen, können Sie das Geld aber als Eigenkapital für das Ferienhaus einsetzen und haben dadurch auch besser Karten bei der Darlehensvergabe. Eine Fremdvermietung der Immobilie generiert Einnahmen zur Tilgung des Kredits.
Ferienregion auswählen und lokale Kompetenz nutzen
Was ist Ihr liebster Urlaubsort? In der Corona-Pandemie haben Ferienziele in Deutschland an Beliebtheit gewonnen. Aber die letzten Monate haben gezeigt, dass auch für Nord- und Ostsee Reisebeschränkungen gelten können. Damit rücken Sonnenziele wieder verstärkt in den Fokus der Interessenten. Immobilien in Soller und Umgebung, an der landschaftlich schönen Westküste Mallorcas, stehen gerade bei Deutschen hoch im Kurs.
Deutsche Banken fordern bei Auslandsimmobilien oft ein Eigenkapital von vierzig bis sechzig Prozent. Das hat zwei Gründe: Erstens fehlen ihnen lokale Marktkenntnisse, sodass eine Wertermittlung kaum möglich ist. Zweitens ist bei Zahlungsverzug eine Pfändung und Verwertung nur nach ausländischem Recht möglich, sodass Immobilien im Ausland nicht als Sicherheit akzeptiert werden. Ein einfacher Ausweg ist die Beleihung des Hauptwohnsitzes im Inland. Der ist bei vielen Kreditinteressenten bereits schuldenfrei oder nur noch gering belastet. Eine sinnvolle und gern genutzte Alternative ist die Finanzierung über lokale Banken. Sie besitzen die Kenntnisse über Marktsituation und die Landesgesetze, die den deutschen Banken fehlen, und tun sich deshalb bei der Darlehenszusage leichter. Immobilienmakler vor Ort unterstützen bei der Kreditvermittlung.
Kaufpreis, Kosten und Einnahmen realistisch kalkulieren
Starten Sie Ihren Finanzierungsplan mit einer gründlichen Recherche zum Kaufpreis und den Kaufnebenkosten. So kann die Grunderwerbsteuer viel höher sein als in Deutschland. In Italien wird beispielsweise zwischen Erstwohnsitz (3 %) und Zweitwohnsitz (10 %) unterschieden. Auch eine eventuell erforderliche Sanierung vor Einzug bzw. Vermietung ist hier zu berücksichtigen.
Seien sie zudem vorsichtig bei der Prognose von Mieteinnahmen. Eine Studie im Auftrag von FeWo-direkt aus dem Jahr 2019 hat gezeigt, dass die Hälfte der Ferienhaus-Eigentümer nicht mehr als 830 Euro im Monat erzielt. Und das ist der Betrag vor Kosten, die bis zu vierzig Prozent der Mieteinnahmen betragen können. Folgende Positionen dürfen in Ihrer Rechnung nicht fehlen:
- Grundsteuer (mit großen regionalen Unterschieden, in Spanien zum Beispiel 0,2 bis 0,6 %)
- kommunale Abgaben, zum Beispiel Müllabfuhr
- Wasser und Energie
- Instandhaltungsrücklage
- Versicherung (kann für nicht ständig bewohnte Häuser deutlich teurer sein)
- Verwaltung vor Ort, zum Beispiel Schlüsselübergabe an Mieter und Endreinigung (für kompletten Service werden bis zu zwanzig Prozent der Mieteinnahmen verlangt)
Prüfen Sie auch die steuerliche Situation. Grundsätzlich werden Einnahmen in dem Land versteuert, in dem die Immobilie liegt. Bei Objekten innerhalb der EU führen die Auslandseinnahmen nicht zu einer höheren Steuer in Deutschland, allerdings können anfängliche Verluste auch nicht mit deutschen Einkünften verrechnet werden.
